Guía de compra

Comprar una propiedad, etapa por etapa

De la primera idea a la escritura, una compra atraviesa siete etapas. Cada una tiene sus documentos, sus plazos y sus decisiones.

Los plazos y costos son de la Provincia de Buenos Aires, que es donde trabajamos. En CABA y otras jurisdicciones algunos detalles cambian.

Saltá directo a una etapa

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Etapa 1
Pre-búsqueda
Antes de la primera visita
Toda compra empieza por una idea: dónde, para qué y en qué momento. Darle forma es lo que convierte una búsqueda en una decisión.
El proceso
- El costo de una compra no es el precio publicado: a él se suman la escritura, los honorarios y el impuesto de sellos.
- Distinguir lo indispensable de lo deseable define el alcance de la búsqueda.
A considerar
- La forma de pago —contado, crédito hipotecario o financiación directa— ordena los plazos de toda la operación.
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Etapa 2
Búsqueda y visitas
Conocer el lugar
Las fotos muestran una propiedad; la visita la pone en contexto. El entorno, los accesos, su estado real: lo que decide una compra —para vivir, invertir o trabajar— rara vez entra en una publicación.
El proceso
- Indicar qué se busca permite ordenar el catálogo según lo que mejor se ajusta.
- Las visitas se coordinan en el horario que convenga.
A considerar
- Las dudas que aparecen en la visita son las que conviene resolver antes de avanzar.
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Etapa 3
De la reserva a la seña
El paso a la compra
Son los dos pasos con los que una búsqueda se convierte en una compra. La reserva expresa la intención: es una oferta que aparta la propiedad mientras el vendedor la considera. La seña llega cuando esa oferta fue aceptada, y confirma la compra. Una lleva a la otra: la reserva abre la operación, la seña la confirma y el boleto, después, la formaliza.
El proceso
- Se acuerdan el precio y las condiciones de pago, y se firma la reserva con un plazo para su aceptación.
- Aceptada la oferta, se entrega la seña a cuenta del precio.
- Con la seña se fija el camino hacia el boleto.
A considerar
- Es el primer paso que compromete dinero: conviene llegar a él con la decisión tomada.
Documentos involucrados
Reserva ad referéndum
Expresa la intención de comprar: una oferta que aparta la propiedad por un plazo acordado.
Qué es
Es una oferta de compra, en un precio y unas condiciones, acompañada de un anticipo que la inmobiliaria retiene en garantía. Expresa la intención de comprar: mientras el vendedor la considera y se revisa la documentación, la propiedad no se le ofrece a nadie más.
Para qué sirve
Te da tiempo para verificar la propiedad sin perderla. Si te arrepentís, perdés la reserva. Si el vendedor la acepta, inicia la operación. Si luego se retracta, te devuelve el doble.
Quién lo emite
Inmobiliaria; es entre partes.
Costo aprox.
Sin costo de emisión. El monto que ponés (5% típicamente) se computa después contra el precio final.
Plazo
Se firma el mismo día que querés reservar.
Seña
Confirma la compra: un pago a cuenta del precio que compromete a las dos partes a concretarla.
Qué es
Es el pago que se entrega cuando la reserva fue aceptada y la decisión de comprar está tomada. Se hace a cuenta del precio: no es un gasto aparte, sino la primera parte del pago, y la reserva suele integrarse a ella.
Para qué sirve
Confirma la compra. Con la seña la operación deja de ser una oferta y pasa a ser un compromiso de las dos partes: si alguna no cumple, la otra puede exigir que la compra se concrete. Lo que sigue es formalizarla en el boleto.
Quién lo emite
Inmobiliaria; es entre partes.
Plazo
Una vez aceptada la reserva, antes del boleto.
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Etapa 4
Due diligence
Los informes antes del boleto
Antes del boleto se reúnen los informes que confirman la situación de la propiedad —Informe de dominio— y de quien la vende —Informe de inhibiciones—, para confirmar la titularidad, gravámenes, deudas y datos catastrales. Es la etapa más técnica del proceso, y la que le da certeza y orden a todo lo que sigue.
El proceso
- Informes de dominio y de inhibiciones, emitidos por el Registro de la Propiedad.
- Datos catastrales: partida y superficie de la parcela.
- Libres deuda municipal, provincial y, en propiedad horizontal, de expensas.
- Estado parcelario, cuando la antigüedad del plano lo requiere.
A considerar
- Una revisión técnica del inmueble, si se desea, puede sumarse en esta etapa.
Las deudas registradas siguen al inmueble, no a su titular anterior. Su cancelación se acuerda antes del boleto.
Documentos involucrados · los más importantes
Informe de Dominio
El documento más importante: confirma quién es el titular y si la propiedad tiene gravámenes.
Qué es
Emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la provincia. Resume el historial registral: titular actual, transferencias anteriores, y gravámenes vigentes — embargos, hipotecas, usufructos, restricciones, prohibiciones de innovar, etc.
Para qué sirve
Confirma que quien vende es el titular y que la propiedad no arrastra deudas ni restricciones. Es la base de toda la verificación.
Quién lo emite
Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia (en PBA: La Plata).
Informe de Inhibiciones
Verifica que el vendedor (la persona) tenga capacidad legal para vender sus bienes.
Qué es
Emitido también por el RPI, pero sobre la persona del vendedor — no sobre el inmueble. Te dice si esa persona tiene alguna inhibición judicial que le impida disponer de sus bienes (por ejemplo, por un juicio en curso).
Para qué sirve
Una persona inhibida no puede vender. Si firmás un boleto con alguien inhibido, después no podés escriturar. El informe te lo confirma antes del boleto.
Quién lo emite
Registro de la Propiedad Inmueble.
Estado Parcelario
Un agrimensor matriculado certifica que el plano coincide con la realidad física.
Qué es
Relevamiento topográfico de la parcela firmado por agrimensor. Confirma que las dimensiones y la posición del inmueble en la realidad coinciden con el plano registrado.
Para qué sirve
Verifica estado y corrobora límites de parcela, el escribano no puede escriturar sin un estado parcelario vigente. Es el documento que más demora si está vencido.
Quién lo emite
Agrimensor matriculado.
5
Etapa 5
Boleto de compraventa
El compromiso
Contrato firmado entre comprador y vendedor donde se establecen el precio, las condiciones, los plazos para escriturar, y las penalidades por incumplimiento. No transfiere propiedad — eso lo hace recién la escritura — pero genera obligaciones recíprocas. Desde su firma, el escribano suele necesitar un mínimo de 20 a 30 días para preparar la escritura.
El proceso
- Se fijan por escrito el precio, la forma de pago y la fecha de escritura.
- Facilitamos la elección del escribano.
- La documentación pasa al escribano, que redacta la escritura.
Para qué sirve
Cuando firmás boleto y entregás el primer pago fuerte (suele ser entre el 25% y el 30% del precio), las dos partes quedan comprometidas legalmente. Es el momento donde la operación se vuelve seria.
¿Quién lo redacta?
Ese es nuestro trabajo, y consta de envíos previos para confirmación.
Plazo
Se firma cuando todos los informes están OK, típicamente 2-4 semanas después de la reserva.
Honorarios
Es el momento en que se abonan los honorarios del martillero.
6
Etapa 6
Escritura
La firma
Documento solemne redactado y firmado por un escribano público. Es lo que transfiere la propiedad del vendedor al comprador. Antes de esto, sos dueño contractual; recién con la escritura sos dueño legalmente.
El proceso
- Antes de firmar se confirma que los informes sigan vigentes.
- En la escritura se entregan el saldo del precio al vendedor y la titularidad al comprador.
A considerar
- El saldo del precio tiene que estar disponible el día de la escritura.
No se entrega dinero sin instrumento firmado, ni se firma sin que el dinero esté disponible.
Para qué sirve
Hasta que no escriturás, no figurás como titular en el Registro de la Propiedad — y eso es lo que prueba que sos dueño ante terceros (bancos, embargantes, herederos).
Quién lo emite
Escribano público matriculado.
Costo aprox.
Entre el 3% y el 5% del precio.
Plazo
El día de la firma se hace todo: se entrega el saldo del precio y se firma la escritura. La inscripción en el RPI la hace el escribano y demora 30-60 días después.
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Etapa 7
Post-escritura
Después de la firma
Con la escritura firmada, la propiedad ya es del comprador. Quedan la inscripción en el Registro y el cambio de titularidad de impuestos y servicios.
El proceso
- El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad y entrega el testimonio una vez inscripto.
- En propiedad horizontal, el cambio de titular se notifica al consorcio.
- Los servicios —luz, gas, agua— deben pasar a nombre del nuevo titular.

Glosario

Términos que vas a escuchar

Los más comunes en una operación: los que aparecen en la reserva, el boleto, la escritura y los informes. Tocá cada uno para ver la definición.

ARBA
Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires. Administra los impuestos provinciales (Inmobiliario, Sellos, Ingresos Brutos) y el catastro espacial.
Boleto de compraventa
Contrato privado preliminar a la escritura. Obliga a las partes a escriturar en un plazo determinado. No transfiere propiedad por sí mismo — eso lo hace recién la escritura.
Cédula catastral
Documento oficial emitido por ARBA que detalla los datos del inmueble: partida, nomenclatura, superficie, linderos. Algunos trámites lo exigen.
Embargo
Medida cautelar judicial sobre un bien específico (el inmueble en este caso). Impide vender hasta que se levante. Aparece en el Informe de Dominio.
Escribano
Notario público. Profesional de fe pública que redacta y firma la escritura. Su firma le da carácter de instrumento público al acto.
Escritura traslativa de dominio
Instrumento público firmado por escribano que transfiere la propiedad. Es lo que te convierte en dueño legal frente al Registro.
Expensas extraordinarias
Gastos del consorcio que no son los mensuales habituales — por ejemplo, una refacción importante o una mejora estructural. Suelen pagarse en cuotas y arrastrarse de un titular a otro.
Ganancial
Régimen de bienes en el matrimonio donde lo adquirido durante la unión es de ambos cónyuges. Implica que para vender hace falta la firma de los dos.
Hipoteca
Gravamen voluntario sobre el inmueble como garantía de una deuda (típicamente un crédito hipotecario). Aparece en el Informe de Dominio. Quien compra con hipoteca asume esa carga si no se cancela antes.
Inhibición
Restricción judicial que impide a una persona disponer de sus bienes. Es personal — sigue a la persona, no al inmueble. Se verifica con un Informe de Inhibiciones.
Instrumento privado
Documento firmado entre partes sin intervención de un escribano. Tiene validez pero no fe pública. La reserva y el boleto pueden ser instrumentos privados.
Instrumento público
Documento firmado ante un funcionario habilitado (escribano, juez). Tiene fe pública: lo que dice se presume verdadero. La escritura es el ejemplo paradigmático.
ITI
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Lo paga el vendedor si la propiedad no era su vivienda única. Es del 1.5% del precio de venta. No aplica al comprador.
Nomenclatura catastral
Identificador único de una parcela compuesto por: Partido - Circunscripción - Sección - Manzana - Parcela. Ejemplo: Partido 063 · Circ. II · Secc. B · Manz. 15 · Parc. 8. Es lo que ARBA usa para diferenciar parcelas.
Partida inmobiliaria
Número fiscal que identifica al inmueble en los registros de ARBA. Es lo que aparece en la boleta del Impuesto Inmobiliario.
PH
Propiedad Horizontal. Régimen legal aplicado a edificios, departamentos y conjuntos donde múltiples unidades comparten partes comunes. Tiene su propio reglamento y administración.
Registro de la Propiedad Inmueble (RPI)
Organismo provincial donde se inscriben las escrituras de inmuebles y los gravámenes que las afectan. Emite los Informes de Dominio e Inhibiciones.
Reserva ad referéndum
Oferta de compra acompañada de un anticipo retenido en garantía: expresa la intención de comprar y aparta la propiedad mientras el vendedor la considera. Si quien reserva se arrepiente, pierde la reserva; si el vendedor no la acepta, se devuelve.
Sellos
Impuesto provincial al acto jurídico (compraventa, locación). En PBA es del 1.2%-2.5% del precio, suele dividirse 50/50 entre comprador y vendedor.
Seña
Pago a cuenta del precio que confirma la compra, una vez aceptada la reserva. No es lo mismo que la reserva: la reserva expresa la intención de comprar; la seña compromete a las dos partes a concretar la operación.
Testimonio
Copia firmada por el escribano de la escritura, con constancia de inscripción en el RPI. Es lo que te prueba legalmente que sos dueño.
Usufructo
Derecho real que le permite a una persona usar y gozar de un inmueble sin ser dueña. Si el inmueble tiene usufructo, hay alguien que puede vivir ahí aunque vos lo compres.

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